Bir mülksüzlestirme hikayesi...

Her seyin paraya tahvil edildigi günümüzde kentsel dönüsümün parayla ‘degisebilir’ olmasi kaçinilmaz. Zaten isin içine ‘sektör’ kavrami girince -mesela insaat sektörü- kâr da, rant da, ticaret de söz konusu meselenin asli oluveriyor. Hele kentsel dönüsüm gibi bir konuda! Ve insaat firmalarinin ismini artik herhangi bir akrabamizin isminden daha fazla duyar ve görür olmussak.
Anlasilacagi üzere bugün dosyamizda kentsel dönüsümün ekonomik yönüyle ilgiliyiz. Konugumuz Ekonomist Mustafa Sönmez.

Kentsel dönüsüm, Mecliste yasalasmasiyla birlikte, depremle de ilgisi kurularak gündeme daha yakici bir biçimde geldi. Biz en basit yönüyle baslayalim. Sehir içinde bir okul bir yerden kaldirilacaksa, bir mahallede kentsel dönüsüm yapilacaksa ya da Haydarpasa çevresi dönüstürülecekse ilk akla gelen kavram rant.
Tabii, kentsel dönüsüm kimin nasil ele aldigina bagli bir sey. Türkiye sartlarinda kentlerin durumunu ele alirsak, gerçekten de son derece çarpik, doku itibariyle özensiz, kimyasi itibariyle sagliksiz bir yapi olusmus. Ithal ikameci sanayilesme döneminde, sanayiinin etrafina gecekondu biçiminde ya da yap-sat insa edilmis binalar. Ama bugün, hem ömürlerini doldurmuslar, hem de altyapidan yoksun kent yapisi ortaya çikti. Buna kisaca çarpik kentlesme de deniyor. ‘80’den sonra tabii, Istanbul sanayi sehri olmaktan çikarken eski bölgeler, mesela Haliç farkli bir islev üstlendiginde zamaninda sanayi isçilerinin kaldigi yerlerde bir dönüsüm ihtiyaci ortaya çikti. Bir yenilenme ihtiyaci var. Bu iktidardan iktidara ve yönetimin hangi sinifa dayandigina bagli olarak farkli bir yenilenme olur. Halka dayanan, halktan yana bir iktidar bu dönüsümü farkli bir sekilde yapar, kentsel rant üzerinden birikimi hedef almis siniflara dayanan bir iktidar farkli yapar. Bizim yakin zamanlarda ya da son 10 yildir sahit oldugumuz böyle bir niyet. AKP iktidarinin kentsel dönüsüme yaklasiminin altinda bu dönüsümü rant üretimine tahvil etmek ve dönüsümü yapacak olan yandas müteahhit firmalara bunu bahane ederek bir kaynak aktarmak var. Devaminda da bu devasa insaat faaliyetini ekonominin kriz kosullarinda somutlanabilecegi bir pencereye dönüstürme hadisesi var. Biz bunu sürdürülmekte olan iktisadi politikalarla, bugüne kadar ki pratikle ve genel olarak iktidarlarin sermaye birikimi süreci içinde insaat faaliyetinin yerini dikkate alarak degerlendirmek durumundayiz.

‘Bu projede ciddi bir rant hesabi var’ diyorsunuz...
Mutlaka. Olmaz olur mu? Hele ki, Istanbul’da bir insaat meselesi olur da rant olmaz mi? Türkiye’de sermaye birikimi rant üstüne. Özellikle Istanbul ranti üzerine odaklanmis durumda. Sanayi üstünden sermaye birikimi saglamak ve kâr saglamak, özellikle Asya’nin rekabetiyle zorlasti. Dolayisiyla sermaye varsa yoksa Istanbul ranti üzerinden birikimini sürdürmeye devam ediyor.

AKP hükümeti süresince, insaat sektörünün yildizi da parladi. Belki, Türkiye’de hep önemli bir yere sahip oldu. Ancak büyük insaat firmalarinin ismi, herhalde son 10 yilda bu kadar bilinir oldu.
Bu da iste diger alanlar tikandigi için böyle. Dön bak, Anadolu’da böyle akilda kalan sanayi yatirimi yok. Yani, ne yeni bir otomobil fabrikasi, ne yeni bir beyaz esya fabrikasi akillara gelmiyor. Böyle bir sanayi yatirimi yok. Hem yerli hem de yabanci sermayenin yöneldigi yatirim alani sanayiden çok finans ve Istanbul yatirimlari oldu. Mesela eski karayollari binasina, bir sanayici olarak bildigimiz Vestel, gelip devasa bir blok yigini yapiyor. Neden? Çünkü o arsa üzerine yapilmis olan kompleks, herhangi bir sanayi yatirimindan daha fazla kâr saglayacak durumunda. Bütün sermaye gruplarinin kendileri finansi seçtikleri; Eczacibasi’dan Is Bankasina kadar, onlar kanyonu yapiyorlar, yeni alisveris merkezleri tasarliyorlar. Eskiden sanayici olarak bildigimiz kesimler, mesela Aydin Dogan’i alalim; mesela sanayiden ve finanstan insaat sektörüne geçti. Izin alabilse Hilton’u koca bir insaat haline getirebilecek.

Yani, bu bilinçli bir yönelis...
Evet, iktidar da sanayiyi tesvik etmek niyetinde görünse de, esas olarak birikimin buradan ilerledigini görerek insaat odakli yürümeye teslim oluyor. Bu, bu anda çalisan bir sey. Ama ilelebet çalismaz, neden çalismaz? Çünkü insaat sektörü, ister konut, ister gökdelen, ister otel olsun son tahlilde iç pazara dönüktür. Bunlari iç pazarda satabilirsiniz. Türkiye’nin en büyük derdi ne? Cari açik, yani döviz kazanmayan bir ekonomi. Döviz kazanan bir ekonomiyi yaratmak yerine, dövizi tüketen ve insaat malzemesi üreten bir sanayiyi yaratiyor.

Ithalati da tesvik ediyor öyleyse...
Hem insaat malzemesi hem de mamul olarak, mesela Çin’den mermerden tut birçok seye kadar disaridan geliyor. Yani bu bir tuzak. Sermaye biriktirme ve Istanbul rantinin pesine düsersen, bu rota eninde sonunda Türkiye’yi götürür ciddi bir sekilde duvara çarpar.

Peki, hocam, 2011’de yüzde 8.5 büyüdük, öncesinde yüzde 10’u astik. Bu büyümede insaat sektörüne önemli rol biçildi. Bir basaridan söz edilemez mi?
Dönüp baktiginda insaat, mesela istihdam tarimi bir yana biraktigimizda önemli ölçüde insaat ve emlak sektöründe. Bu sektör hem büyüyor hem de istihdam yaratiyor. Insaattan dolayi harekete geçen sanayi. Insaat milli gelir içinde yüzde 8’lik bir paya sahip ama insaat basladigi anda bir dizi sanayi üretimini harekete geçiriyor. Büyümenin lokomotifi sanayidir ancak bunun çok küçük bir kismi ihracata dönük ve büyük kismi iç pazara dönük. Bu sekilde duvara çarpma kaçinilmaz. Belki kent rantiyla birikimin yolu aralandi görünebilir ama iç pazara dönük oldugu için Türkiye’nin ayagina dolanir.

RANT ILE SERMAYE BIRIKIMI

Son dönemde kentin merkezi diyebilecegimiz yerlere alisveris merkezleri, gökdelenler falan dikiliyor. Hatta öyle bir sey ki, bazen küçücük yerlerde bile oradaki yapilarin yikilip yerine bir ticaret merkezi dikilmesi için çok uzun mücadeleler veriliyor. Bunun için davalar açiliyor, kazaniliyor, kaybediliyor. Bugün sermaye açisindan, sehrin merkezindeki yerler bu kadar önemli mi?
Tarihsel olarak sehrin gelisiminde eger sehir bir kiyi kentiyse ticaret ve sanayi agirlikla limana yakin yerlerde insa ediliyor. Ve onun ihtiyaç duydugu is gücü de bu çeperde bariniyor. Kentin gelisimi, ticaret ve sanayi gelisimiyle ortaya çikiyor. Zaman içinde kent evrim geçiriyor. Sanayii çeperlere yayiyor. Kendisi bir hizmet kentine dönüsmeye basliyor. Sehrin disina çikardigi fabrikalarin arsasina gökdelenler, oteller, alisveris merkezleri vb. hizmete cevap veren binalar dikiliyor. Dolayisiyla sanayiin kurulu oldugu yerler bir dönüsüm geçiriyor. Bunlarin çevresindeki isçi barinaklarinin bulundugu yerlere de sermaye göz dikiyor. Mutenalastirma ya da soylulastirma adi altinda bu bölgelerin yikimini ve rant degeri yüksek yapilarin pesine düsüyor. Bu nedenle Istanbul’da Sulukule’den Tophane’ye, Çeliktepe’den Gültepe’ye bütün eski gecekondu mahalleleri soylulastirma adi altinda Tarlabasi’na kadar yikilarak kent ranti yüksek bir dönüsüm hedefleniyor. Buradan sermaye birikimi elde ediliyor. Özellikle Istanbul bir küresel kent haline getirilip buradan bir sermaye birikimi saglanmak isteniyor.
Simdi kentsel dönüsüm de sermayenin bu beklentilerine cevap veren bir sey. Yeni çikan kentsel dönüsüm yasasinda da tam olarak bunlar var. Ancak bu dönüsüm deprem riski bahanesiyle yapilacak.

BIR NEVI IKINCI ÖZELLESTIRME

TOKI’de ihale kanunlari da geçmiyor sanirim...
TOKI, ‘90’li yillarda küçük bir kurulustu. Bu dönemde ne yaptilar? Arsa ofisinin baglanmasi demek, altindan daha degerli Istanbul hazine arazilerini bir tür sermaye olarak bagislamak demek. Devasa bir kurulus haline geldi. Dogrudan Basbakana bagli. Buradan yürüyerek bütün Türkiye’de insaat faaliyeti yürüten bir holding haline geldi. Bir nevi ikinci özellestirme firmasi.

Nasil bir özellestirme?
Arsalari tasarruf ediyor, satiyor. Bazen dogrudan, insaat yapmadan arsa satiyor. Arsalara el koyuyor, bazen kamusal arsalari müteahhitlerle anlasarak insaata dönüstürüyor. Kamusal bir mülkü özellestiriyor. Bir özellestirme sirketi.

Kamu ihalesi olmadan islerin verilebilmesi önemli bir konu. Yüz binlerce konutun yapilacagi göz önünde bulundurulursa büyük bir kaynak aktarimi söz konusu.
Hep konut olarak düsünüyoruz ama bunun içerisinde kamu binalari, okullar, hastaneler de var. Mimar Sinan Güzel Sanatlar Fakültesinin bulundugu yer riski bir alan diyebilir, yikilabilir. Böyle yanlar da söz konusu. Kamusal ve özel alanlara dair devasa bir yetki elde etmis oluyor TOKI.
Diger yandan TOKI isçileri, mühendisleri olan bir insaat firmasi degil. Bir organizasyon. Isi özel sirketler yapiyor. TOKI denetleyici. Süreci takip ediyor. TOKI bir insaat firmasi degil.

Simdiye kadar yapilanlar da böyleydi...
Tabii tabii, TOKI bir organizasyon.

BÜYÜK BIR BORÇLANDIRMA OLACAK

Dogru düzgün bir döküm de yok Türkiye’deki konut stoku ve durumlariyla ilgili. Bunlar da bu yasayla beraber tespit edilecek. 2005 yilinda yapilan bir arastirma vardi. Buna göre Türkiye’de 20 milyon civarinda konut stoku var, bunun üçte biri yenilenme ihtiyaci içinde. Yani 7 milyon konut. Bunun üçte birinden fazlasi Istanbul’a aittir. 50 bin dolar bir konut maliyeti olsa 350 milyar dolarlik bir insaat faaliyeti demektir.

Evet. Yilda 500 bin civari konut yapilabilecegi tahmin ediliyor. Bu insaat tezgahini 15 yil mesgul tutmak demektir. Yani böyle bir pasta paylasilacak büyük müteahhitler arasinda. Konutlar yenilenirken birileri para kazanirken birileri para harcayacak. Konutun maliyeti sudur, örnegin 100 bin liradir. Siz bu 100 bin lirayi su su taksitlerle ödeyeceksin. Böyle bir harcamaya da bir sekilde insanlar zorlanacak.

Ister istemez, bina yikilacaksa, devlet bir kredi mekanizmasi saglayacak. ‘10 sene de sen su kadar su kadar taksitle sen bana öde’ diyecek. Simdi bir taraftan vatandasin konutuna niye dokunuyorsun diye itirazlar gelecek. Ama ona da deprem riskiyle karsi gelinecek. Bu durumda keyfiyet olamaz, yikilacak. Paran yoksa, konut da alamazsin. Böylece borçlanma zorunlulugu ortaya çikacak. Geliri olan-olmayan insanlar, ev sahibi iken, zoraki yenilenme neticesinde büyük bir borç yükü altina girecekler.

Kentsel dönüsümün öbür yüzü de bütün bu yenilenecek konutlarin sahiplerinin borçlandirilmasi gibi bir gerçege dayaniyor.

Yikim arti yapim. Burasi yikilinca, yikimi, molozlarin enkazin kaldirilmasi, insaat o sirada basliyor zaten. Yikma maliyeti arti yapma maliyeti, buradan bir fatura çikaracaklar. Sonra konut sahiplerine iste bu yaptigimiz hizmetten su kadar borcunuz var ve taksitlerle bize ödeyeceksiniz.

Mecbur tutacak. Vatandasin böyle bir keyfiyeti olmayacak.

Isi varsa, ödemek zorunda kalacak. Su anda ev sahibi olanlar hiçbir konut giderleri yokken birden bire borçlanma yükü altina girecekler. Dolayisiyla o borcu bir yerden karsilamak zorunda hissedecekler.

Yenilenmeyle beraber bir mali külfet ortaya çikacak. Zoraki insaat ve borçlandirma hali.

Ayni sey buralarda da olacak. Önceki dönemde geçerli olan bütün sorunlar buralarda da yasanacak. Müthis bir yetki elinde topluyor TOKI. Bir itirazin varsa 30 gün içinde dava açacaksin, daha sonra açamiyorsun. Iki, yürütmeyi durduramiyorsun. Engellemeler olursa ciddi müeyyidedeler geliyor. TOKI ihale açmak zorunda degil.

Kamu ihalesi gibi bir zorunlulugu yok. Anlasma ve kontratlarla isler verilebilecek.

Bugün kiralik konut ihtiyaci olanlara projenin içinde hiçbir sey yok. Alt orta siniflara, bunlarin kiralayabilecegi konut yapimi diye bir hedef yok. Dolayisiyla bu tamamen kiraci kesimi dislayan bir yasa. Onlara dair hiçbir vaat yok. Kamusal varliklarin ya da eskimis varliklari yiktiktan sonra yerine sosyal konut yapilacak diye bir cümleye rastlamadim yasada. Dolayisiyla barinma hakki hâlâ önemini koruyor. Iyi kötü ev sahibi olanlarin da barinma hakkinin gaspi diye bir tehlikeyle karsi karsiyayiz.

Simdiye kadar iyi kötü basini sokacak bir gecekondu yapmis, onun tapusunu edinmis ya da ‘50’li 60’li yillarda köyden getirdigi parayla yap-sat’tan ev almis insanlar birden bire bu yeni borçlari ödeyememe, iyi kötü barindigi konutu da elde edememe ve konutsuzlasma riskiyle karsi karsiya gelebilirler bu süre içinde.

Evet, konutu varken konutsuzlasma, mülkü varken mülksüzlesme tehlikesi ortaya çikiyor. Bu yeni borçlanmalara karsilik veremeyenler, konut mülksüzü durumuna gelebilirler.

Eski TOKI baskani, simdiki Bakanin marifeti. Belli yabanci firmalarin önündeki engeller kaldirilmis oldu. 60 hektarin üstündeki arazileri ne yapacaksin? Çiftlik vb. degil. Belli ki oralara kompleksler yapilacak. Ya lüks siteler, ya uydu kentler... Bu da yabanci sermayeye bu tür yatirimlar için gerekli arsayi temin etmek üzere atilmis bir adim.